Bis 2024 haben viele den Immobilienmarkt noch mit angezogener Handbremse erlebt: gestiegene Bauzinsen, Kaufzurückhaltung, Preisrückgänge. Dann hat sich die Situation gewendet, zuerst langsam, im Jahr 2025 folgte eine stabilere Phase. Inzwischen ist klar: Der Markt hat die Talsohle durchschritten und sich neu sortiert. Was bedeutet das für die Immobilienpreise? Und für Ihre Pläne 2026? Wir geben Ihnen den Überblick.
Zinswende und Folgen
Rückblick: Die Zinswende und ihre Folgen für den Wohnungsmarkt
Die Zinswende im März 2022 beendete die lange Niedrigzinsphase. In der Folge stiegen die Bauzinsen innerhalb kurzer Zeit deutlich an. Für viele Haushalte war der Immobilienkauf dadurch kaum noch finanzierbar. Auch die Inflation und gestiegene Baukosten wirkten belastend. Die Folge: Nach Jahren steigender Preise sanken die Immobilienpreise, insbesondere bei Bestandsimmobilien.
Einfamilienhäuser verbilligten sich im Frühjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um rund 11 Prozent, ältere Reihenhäuser um 9 Prozent, Eigentumswohnungen um 6 Prozent. Auch Bauland verlor an Wert (minus 9 Prozent). Neubauten blieben dagegen weitgehend preisstabil, trotz hoher Materialpreise und steigender Anforderungen.
So hat sich die Dynamik am Immobilienmarkt verändert
Nach dieser Phase der Unsicherheit sehen wir seit Mitte 2024 eine allmähliche Stabilisierung. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat zuletzt im Juni 2025 den Leitzins gesenkt. Seitdem liegt der Hauptrefinanzierungssatz konstant bei 2,15 Prozent (Stand: November 2025). Die Finanzierungskosten für Häuser und Wohnungen sind damit planbarer geworden: Die Bauzinsen ziehen zuletzt leicht an und tendieren gegen 4,0 Prozent, ein im historischen Vergleich dennoch moderates Niveau.
Einschätzung der Expertin
Claudia Amelingmeyer, Diplom-Sachverständige (DIA) und Leiterin des dezentralen Vertriebs bei der LBS Immobilien GmbH NordWest, beobachtet: „Die Zinssenkungen haben Immobilien wieder finanzierbar gemacht, sowohl für private Käufer:innen als auch für Kapitalanleger:innen. Dies regt die Nachfrage an.“ Denn die Zinsen beeinflussen nicht nur die Finanzierungsmöglichkeiten, sondern auch die Renditeerwartungen von Investorinnen und Investoren.
Das belebt den Markt. Die Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen stiegen 2025 laut einer Auswertung des Instituts für Wirtschaft (IW) im Schnitt um 2,3 Prozent gegenüber 2024. Auch die Preisindizes des Statistischen Bundesamtes belegen diese Entwicklung, wenngleich wir keinen Run wie in den Nullzinsjahren erleben.
Hinweis: Die Grafik verdeutlicht die regional unterschiedlichen Trends auf dem Immobilienmarkt. Als Basis dient das 4. Quartal 2015 mit dem Indexwert 100. Werte über 100 bedeuten eine Preissteigerung gegenüber diesem Referenzzeitpunkt. Ein Wert von 150 bedeutet also beispielsweise, dass die Preise um 50 Prozent gegenüber dem 4. Quartal 2015 gestiegen sind, ein Wert von 200 würde bedeuten, dass sich die Preise verdoppelt haben. Besonders in den Metropolregionen sind die Preise stärker gestiegen als in ländlichen Gebieten.
Regionale Preisunterschiede
Regionale Unterschiede bei Immobilien: Stadt teuer, Land günstiger
Der Markt zieht nicht überall gleichmäßig an. Laut IW-Analyse (Value Marktdaten 2025) müssen Kaufinteressierte in den Städten im Durchschnitt 51 Prozent mehr für Wohneigentum zahlen als im ländlichen Raum. Zudem zeigt sich ein deutliches Preisgefälle in Deutschland:
- Nur 116 der 400 deutschen Städte und Landkreise liegen preislich über dem Bundesdurchschnitt, 284 Regionen liegen darunter.
- Die Quadratmeterpreise für Eigenheime im Bestand reichen von 762 Euro im Kyffhäuserkreis bis zu 8.461 Euro in München. Das ist ein Preisunterschied um mehr als den Faktor 11.
Zum Vergleich: Bereits im Jahr 2012 gab es einen Preisunterschied in ähnlicher Höhe, allerdings hat sich seither das insgesamte Preisniveau nahezu verdoppelt.
Regionen mit guter Verkehrsanbindung und hoher Lebensqualität profitieren bei der Preisentwicklung generell mehr als strukturschwache Gebiete. Dennoch betont Claudia Amelingmeyer: „Entscheidend ist nicht nur der Standort, ob die Immobilie also beispielsweise in der Stadt oder auf dem Land liegt, sondern die Qualität. Insbesondere der energetische Zustand spielt eine immer größere Rolle.“
Warum Energieklassen über den Kaufpreis entscheiden
Die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden steigen, und zwar nicht nur durch gesetzliche Vorgaben: „Die tatsächlichen laufenden Objektkosten sind für viele Käufer:innen entscheidend. Sie rechnen sich die Energieklasse in realen Eurobeträgen hoch und legen dies mit in die Waagschale“, hebt Amelingmeyer von der LBS Immobilien GmbH NordWest hervor.
Fast jede zweite Wohnimmobilie am Markt hat heute Modernisierungsbedarf, beziehungsweise Sanierungsbedarf. Dies schlägt sich bei Wert und Kaufbereitschaft nieder: Ineffiziente Immobilien setzen Verkäufer:innen zunehmend unter Druck, ihre finanziellen Erwartungen nach unten anzupassen. Denn energieeffiziente Immobilien der Klassen A bis B sind zwar teurer, aber langfristig kosteneffizienter.
Amelingmeyer kennt diesen Status quo aus dem eigenen Vertrieb: „Der Großteil des aktuellen Marktes besteht aus Objekten, die nicht den Standards von Energieklasse A oder A+ entsprechen. Käufer:innen müssen da mitunter hohe Sanierungskosten einkalkulieren.“
Quelle: LBSi NordWest, Stand November 2025
Hinweis: Die Tabelle zeigt, wie viele Immobilien jeweils in den verschiedenen Energieklassen eingeteilt sind. Die Energieklassen A+ bis E (grün dargestellt) sind energieeffizientere Häuser, die Klassen F bis H (grau dargestellt) sind weniger energieeffizient und verbrauchen mehr Energie. Die Zahlen über den Balken zeigen: Nur 238 Häuser sind in der besten Klasse A+, und damit sehr sparsam im Energieverbrauch. Die meisten Häuser, nämlich 937, sind in der schlechtesten Klasse H. Diese Immobilien verursachen mitunter sehr hohe Energiekosten.
Immobilienmarkt 2026
Prognose für den Immobilienmarkt 2026
Der Markt befindet sich in einer Phase moderater, breit gestützter Preiserholung, das Institut für Wirtschaft (IW) spricht von einem „verstetigten Preisaufschwung“. Das unterscheidet sich deutlich von der Verunsicherung und dem Rückgang der Vorjahre. Die Kaufpreissteigerungen aus 2025 dürften sich also auch 2026 fortsetzen, sofern die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben.
Claudia Amelingmeyer blickt realistisch auf das Jahr: „Der Markt wird differenzierter, große Preissprünge sind nicht zu erwarten. Wer aber darauf achtet, gut sanierte, energetisch optimierte Immobilien anzubieten, hat weiterhin gute Karten, ob beim Kaufpreis oder bei der Vermietung.“
Empfehlungen für Käufer:innen
- Berücksichtigen Sie den Sanierungsbedarf bei einer Kaufentscheidung: Immobilien mit niedrigem Energieverbrauch sparen langfristig Kosten.
- Behalten Sie die Preisentwicklung im Blick: Besonders im Umland und in gut angebundenen Regionen steigen die Preise aktuell am stärksten.
- Sichern Sie sich frühzeitig fachliche Unterstützung: Die Makler:innen der Sparkassenorganisation beraten Sie rund um Immobilienbewertung, Kauf oder Verkauf.
Mietmärkte, Neubau und Bau-Turbo
Die Mieten steigen aktuell stärker als die Kaufpreise von Wohneigentum. Das Institut für Wirtschaft (IW) meldete für das dritte Quartal 2025 einen Anstieg der Neuvertragsmieten um 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Besonders stark fiel das in den deutschen Metropolen aus, wie in Düsseldorf mit +5,6 Prozent, Köln mit +5,1 Prozent und Hamburg mit +4,4 Prozent. Einzige Ausnahme ist Berlin, hier sanken die Neuvertragsmieten leicht um 0,2 Prozent. Laut IW-Auswertung ist das jedoch nur eine kurzfristige Ausgleichsbewegung nach zuvor überdurchschnittlichem Anstieg.
Gründe für die weiterhin steigenden Mieten sind unter anderem gestiegene Baukosten und strenge Effizienzvorgaben im Neubau. Die Folge: Viele Projekte rechnen sich nicht mehr, die Bautätigkeit geht seit Jahren zurück. Ein Ende des Mietdrucks ist laut Claudia Amelingmeyer auch 2026 zunächst nicht in Sicht: „Das knappe Angebot treibt die Mieten weiter nach oben. Die hohe Nachfrage trifft auf zu wenige Neubauten. Das sehen wir besonders in Ballungsräumen und Unistädten.“ Laut IW liegt der tatsächliche Neubaubedarf bei rund 372.000 Wohnungen jährlich (im Zeitraum 2021 bis 2025), für 2025 rechnet das Institut aber nur mit 235.000 fertiggestellten Objekten. Diese Lücke wirkt sich auf die gesamte Marktentwicklung aus.
Hinweis: Die Grafik zeigt, wie viele Wohnungen in Deutschland monatlich genehmigt wurden, also wie viele neue Bauprojekte gestartet werden durften. Von 2011 bis etwa 2021 stieg die Anzahl an Genehmigungen stetig an. Danach gab es einen deutlichen Rückgang, der bis 2024 anhielt. Anfang 2025 wurde der Wohnungsbau langsam wieder aktiver.
Stabiler Markt mit moderaten Preisanstiegen
Der deutsche Immobilienmarkt vollzieht nach einer Phase sinkender Preise einen klaren Richtungswechsel. Die mehrfachen Zinssenkungen der EZB haben die Finanzierung von Immobilienkäufen bereits jetzt attraktiver gemacht und die Nachfrage angekurbelt. Energieeffizienz wird dabei zum Schlüsselthema, das den Markt nachhaltig beeinflusst. Moderate Preissteigerungen in den kommenden Jahren sind wahrscheinlich, insbesondere bei energieeffizienten und urban gelegenen Immobilien.
Individuellen Immobilienwert ermitteln
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