Sobald Sie eine Immobilie an Verwandte vermieten, schaut das Finanzamt genauer hin: Sind Miete und Vertrag so gestaltet, wie Sie es auch mit einer fremden Person tun würden? Nur wenn das passt, können Sie Werbungskosten – etwa für Instandhaltung – geltend machen und steuerlich profitieren. Unser Ratgeber zeigt, worauf Sie bei der Familienvermietung achten sollten.
Auch Vermietung an Angehörige ist steuerpflichtig
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten, gilt das steuerlich als Einnahmequelle, auch bei Vermietung an Verwandte. Das heißt: Sie müssen die Miete versteuern, können aber gleichzeitig viele Kosten absetzen – etwa Zinsen oder Reparaturen. Damit das Finanzamt das auch im Familienmietverhältnis anerkennt, muss Ihre Vermietung wie unter Fremden ablaufen: mit marktüblicher Miete, schriftlichem Vertrag und klaren Regeln.
Dieses Prinzip nennt sich „Fremdvergleich“. Der Grund: Es soll sichergestellt sein, dass Sie die Miete nicht nur formal vereinbart haben, sondern genau wie unter fremden Personen umsetzen. Wenn Sie Ihre Angehörigen wie fremde Mieter:innen behandeln, erkennt das Finanzamt an, dass die Vermietung mit dem Ziel erfolgt, Einnahmen zu erzielen. Und nur dann dürfen Sie Kosten aus der Vermietung steuerlich absetzen.
Tipp: Erstellen Sie den Mietvertrag mit der gleichen Sorgfalt, wie Sie es bei einem fremden Mietverhältnis tun würden. Prüfen Sie alle Vereinbarungen auf Nachvollziehbarkeit und Marktüblichkeit.
Ermittlung ortsüblicher Miete
Die Miethöhe entscheidet, ob der Fiskus Ihre Vermietung voll oder nur anteilig anerkennt. Das Finanzamt vergleicht dafür Ihre vereinbarte Miete mit dem durchschnittlichen Mietpreis für vergleichbare Wohnungen am selben Ort. Folglich zählt nicht Ihr persönliches Bauchgefühl für einen angemessenen Mietzins, sondern nachvollziehbare Fakten.
Worauf Sie bei der Vergleichsmiete achten müssen
Die Referenzobjekte sollten Ihrer vermieteten Immobilie möglichst ähnlich sein – in Größe, Ausstattung, energetischem Zustand, Lage und Baujahr. Auch die Wohnform (wie freistehend, Reihenhaus, Etagenwohnung) spielt eine Rolle.
Ziehen Sie als Nachweis mindestens 3 Vergleichswerte heran. Als verlässliche Quellen gelten:
- der örtliche Mietspiegel (falls vorhanden)
- Immobilienanzeigen vergleichbarer Objekte auf seriösen Online-Portalen
- Auskünfte von Maklerinnen und Maklern oder Gutachterausschüssen
- eigene Vergleichsvermietungen, falls Sie mehrere Immobilien besitzen
Steuerliche Wirkung: 3 Stufen der Miethöhe
| Miethöhe im Vergleich zur ortsüblichen Miete | Was das für Ihre Steuer bedeutet |
|---|---|
| ab 66 Prozent | Das Finanzamt erkennt Einnahmen und Werbungskosten vollständig an. So sichern Sie sich den vollen Steuerabzug – und Ihre Angehörigen zahlen trotzdem deutlich weniger als auf dem freien Markt. |
| zwischen 50 und 66 Prozent | In diesem Bereich erkennt das Finanzamt Ihre Vermietung steuerlich nur an, wenn Sie eine Gewinnerzielungsabsicht glaubhaft machen können – etwa durch eine sogenannte Totalüberschussprognose. Sie müssen darin aufzeigen, dass Sie auf lange Sicht einen Überschuss erzielen wollen: mit der Miete also mehr einnehmen als Sie ausgeben. Das gelingt oft mit einem einfachen Finanzplan über mehrere Jahre. |
| unter 50 Prozent | Die Vermietung gilt als unentgeltlich. Ein Steuerabzug ist nicht möglich. |
Die Tabelle zeigt: Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus an Angehörige kostenlos oder stark verbilligt überlassen, hat das unmittelbare Folgen. Ihnen entstehen zwar oft reale Kosten (für Instandhaltung oder Kreditzinsen), aber diese zählen steuerlich nicht als Werbungskosten. Sie können sie nicht absetzen und es entfällt auch die Möglichkeit, Verluste oder Investitionen steuerlich zu nutzen.
Tipp: Ab 66 Prozent sind Sie auf der sicheren Seite. Darunter wird es schnell kompliziert – oder sogar steuerlich wirkungslos. Wenn Sie aus familiären Gründen eine geringere Miete ansetzen möchten, prüfen Sie vorher genau, ob und wie sich das steuerlich auswirkt. Eine kurze Rücksprache mit Ihrer Steuerberatung schafft Klarheit.
