Der Klimawandel ist ein Themenfeld mit welchem wir in den Nachrichten täglich konfrontiert werden. Wir hören von immer neuen Temperaturrekorden, Wetteranomalien bis hin zu stärker werdenden politischen Anforderungen, die die Gemüter bewegen. Auch in der Immobilienwirtschaft sind diese politischen Anforderungen spürbar, was die Diskussionswellen rund um den „Heizungshammer“ – dem Gebäudeenergiegesetz zeigten und viele Menschen direkt betrifft. Die Aufgabe auch den Immobilienbereich mit seinen hohen Energieverbräuchen und CO₂-Emissionen zukunftsfähig zu machen, wird mehr und mehr zur Pflicht.
So ist es nicht verwunderlich, dass sowohl in Deutschland als auch auf Ebene der EU intensiv über den klimafreundlichen Betrieb einer Immobilie diskutiert wird. Eine Wahrheit ist auch, dass die „freiwillige“ Verbesserung der Energieverbräuche und CO₂-Emissionen in den letzten Jahrzehnten nicht funktioniert hat – ganz im Gegenteil die Flächenbedarfe und Komfortanforderungen sind gestiegen und damit auch die Energieverbräuche. Es ist richtig, dass der Gesetzgeber energieeffiziente Neubauten stark fördert. In der Praxis erreichten die Neubauten das erforderliche Anforderungsniveau dennoch nicht. Das liegt auch daran, dass die geplante Energieeffizienz im Betrieb häufig nicht erreicht wird.
Stellhebel für mehr Klimafreundlichkeit
Aber was macht dann eine nachhaltige Immobilie aus – eine, die wenig Energie verbraucht? Dann wäre eine leere Immobilie besonders nachhaltig! Es kommt also auch darauf an, dass Immobilien effizient genutzt werden. Weitere Aspekte, wie die Verwendung der richtigen Materialien, idealerweise gesundheitlich unbedenklich und wiederverwendbar, müssen zusätzlich berücksichtigt werden. Das Thema ist also in keiner Weise eindimensional. Deka Immobilien beschäftigt sich mit der Nachhaltigkeit schon seit 2010 intensiv und insbesondere in den letzten fünf Jahren ist dieses Thema immer weiter in den Mittelpunkt gerückt. So haben wir begonnen beim Thema Energie genauer hinzuschauen, weil hier der wichtigste Stellhebel zur Nebenkostenreduktion für die Mieter:innen liegt und gleichzeitig weniger CO₂ ausgestoßen wird. Wieviel Energie unsere Immobilien eigentlich verbrauchen, welche Energie wir einkaufen sollten und wie gut der Betrieb der Immobilien wirklich ist, mussten wir auch erst lernen. Mit diesen Erkenntnissen gleichzeitig auch eine Verbesserung anzustoßen war uns dabei besonders wichtig.
88 Energieeffizienzmaßnahmen im Deka Immobilienportfolio
Ein gut diversifiziertes Immobilien-Portfolio reduziert das Risiko und stabilisiert die Rendite, gleichzeitig ist es aber aufwendig in der Betreuung. Das wurde beim Erheben der Energie-, Wasser und Müllverbräuche in über 26 Ländern deutlich sichtbar. Heute kennen wir diese Verbräuche und erfassen sie regelmäßig. Daraus konnten wir gut erkennen bei welchen Immobilien wir noch Verbesserungspotenziale realisieren können. Eine Maßnahme war die effiziente, auf zukünftigen Wetterentwicklungen ausgerichtete Steuerung der Heiz-, Kühl- und Lüftungssysteme, die kontinuierlich in den großen Objekten unseres Portfolios implementiert werden sollen. So haben wir in den letzten vier Jahren in unserem Immobilienportfolio 88 Energieeffizienzmaßnahmen umgesetzt und seit dem über 20.000 t CO₂ eingespart. Mit Einsatz modernster Technik konnten wir den Wärme-, Kühlungs- und Lüftungsenergieverbrauch um durchschnittlich 23 % senken. Dabei sind wir immer schneller in der Umsetzung geworden. Im ersten Jahr haben wir drei solcher Maßnahmen umgesetzt. Nun sind es über dreißig pro Jahr und somit verbessern wir pro Jahr ca. 4 % unseres Gebäudebestands energetisch. Der bundesdeutsche Durchschnitt von Energieeffizienzmaßnahmen im Gebäudesektor liegt bei 1 %.
Beispiel: CO₂-Einsparungen bei einem Objekt in Berlin
Für die oben genannten Immobilien haben wir einen digitalen Zwilling anfertigen lassen. An diesem wird simuliert, wie der energetisch optimale Betrieb der Immobilie aussieht, ohne dass die Temperatur und Lüftungswünsche des Mieters beeinträchtigt werden. Ein repräsentatives Objekt aus dem Optimierungsportfolio ist das Friedrich Carré in Berlin. Bei diesem Objekt ließ sich anhand des digitalen Zwillings schnell erkennen, wo Mängel im Heizungs- und Kühlsystem waren. Diese konnten zügig abgestellt werden. Darüber hinaus wurden die vorhandenen Heizungs- und Verschattungsanlagensteuerungen zusammengeschaltet, zusätzliche Sensoren eingerichtet, um wetterabhängig den optimalen Gebäudebetrieb zu ermöglichen. Der Mieter wurde bei diesen Umstellungen nicht bei seiner Arbeit gestört. Die Ergebnisse waren für alle Parteien sehr zufriedenstellend: Nach einem Jahr konnte nachweislich eine Reduzierung des Energieverbrauchs um 1.420 MWh und somit 261 Tonnen CO₂-Einsparungen erreicht werden. Damit könnte eine Person circa 260 Mal nach Lissabon und zurückfliegen. Die Kosten für alle Maßnahmen beliefen sich auf nur circa 153 TEUR Euro und diese Kosten konnten innerhalb eines Jahres durch die Einsparungen wieder eingespielt werden. Hinzu kommt, dass der Betrieb des Gebäudes zuverlässiger läuft, weil neu auftretende Fehler schneller identifiziert und behoben werden können.
Dieser Erfolg reicht uns jedoch nicht! Wir arbeiten daran diesen Weg Jahr für Jahr weiter zu gehen, bis das gesamte Portfolio optimal gesteuert wird. Mit dieser Technik sehen wir auch Möglichkeiten durch kluge Steuerung von Energieverbräuchen vermehrt erneuerbare Energien in den Gebäuden einzusetzen. Denn erneuerbare Energien stehen nicht zu jeder Zeit unbegrenzt zur Verfügung und das sind Immobilien bisher nicht gewohnt- das wird unser nächster Schritt in eine klimaneutrale Zukunft. Wofür machen wir das? Aus gutem Grund, auch der durch Deka Immobilien betreute Immobilienbestand emittiert CO₂ und wir haben uns das Ziel gesetzt, diesen bis 2050 auf null zu reduzieren. Da heißt es lieber vor dem Strom zu schwimmen und nicht erst zu reagieren, wenn die Gesetze wie der „Heizungshammer“ veröffentlicht werden. Wir sind mittlerweile so schnell, dass wir pro Jahr ca. 4 % unseres Bestandes energetisch verbessern.
Was haben Sie davon? Wir sehen insbesondere im aktuellen Marktumfeld, dass Immobilien mit schlechter Energieeffizienz und/oder zunehmend steigende Kosten für den CO₂ Ausstoß bei der Wärmeerzeugung stärkere Wertkorrekturen hinnehmen müssen. Mit den umgesetzten Maßnahmen sichern wir Ihre Werte in den Immobilienfonds langfristig und leisten zeitgleich einen ökologischen Beitrag.
Über den Autor:
Hendrik König ist Leiter Vertriebsunterstützung Publikumsfonds der Deka Immobilien Investment GmbH.
