Das große Glück oder die verhängnisvolle Affäre?
In diesem Sommer waren Ferienhäuser und -wohnungen so gefragt wie nie. Urlaub in Deutschland ist bei den meisten Menschen angesagt. Glücklich ist, wer bereits eine solche Immobilie besitzt. Doch auch eine Investition in die Zukunft kann sich lohnen – allerdings nur, wenn Sie einige Dinge beachten.
Ferienimmobilien gelten für Kapitalanleger als Alternative zum teuren heimatlichen Immobilienmarkt. Neben Wertstabilität und Mieteinnahmen locken solche Objekte auch mit der Eigennutzung. Ein gutes Investment also? Immobilienexperte und Geschäftsführer der LBS Ost, Mathias Wahsenak, klärt auf.
Wann lohnt sich ein Ferienhaus als Geldanlage?
Der Markt für Ferienimmobilien ist ein ganz eigener Kosmos. Ob die Investition in eine Ferienimmobilie tatsächlich zur Geldanlange geeignet ist und wo es sich lohnt zu investieren, hängt von vielen Faktoren und persönlichen Neigungen ab.
Nullzinsen und Verwahrentgelte, wenig verbliebene aussichtsreiche Anlageformen: Hier kann eine Ferienimmobilie unter Umständen eine interessante Alternative bei der Vermögensplanung und Vermögenssicherung sein. Oder die Erfüllung eines lang gehegten Traumes.
Bevor man in dieses Thema einsteigt, sollte man sich aber mit dem Begriff Ferienimmobilie auseinandersetzen. Darunter fallen aktuell diverse Immobilienprodukte, die auf unterschiedliche Zielgruppen ausgerichtet sind und sich nicht alle zur risikoarmen Geldanlage oder Kapitalvermehrung eignen.
Abraten würde ich beispielsweise von finanziellen Beteiligungen an gemanagten Ferienkomplexen oder Hotelapartmentanlagen im Ausland, deren Initiatoren mit Hochglanzprospekten hohe Renditen versprechen. Hier kenne ich einige Kunden, die aus ihrem großen Vermögen ein kleines machten.
Auch das sogenannte Time-Sharing, der Erwerb von Nutzungszeiten für Hotel- oder Ferienanlagen an Destinationen in der ganzen Welt, ist sehr riskant und als Geldanlage ungeeignet.
Dagegen kann der Erwerb einer privaten Ferienimmobilie oder die Investition in eine Ferienimmobilie zur gewerblichen Vermietung sehr interessant sein.
Die private Ferienimmobilie als Domizil im In- und Ausland stellt wohl den größten Luxus dar. In diesem Fall wird weder eine Gewinnerzielung beabsichtigt, noch werden steuerliche Vorteile angestrebt. Die eigentliche Rendite für die Eigentümer besteht in der Flexibilität und der Unabhängigkeit bei der Reiseplanung sowie die Freiheit vor Ort. Die Finanzierung erfolgt in der Regel aus Eigenmitteln oder nur mit sehr geringem Fremdkapitaleinsatz.
Vermieten Sie die Ferienimmobilie, stehen die Vermietungseinnahmen und gegebenenfalls die Optimierung der eigenen steuerlichen Situation im Vordergrund. Diese Investitionen werden in der Regel durch die Banken langfristig finanziert.
Was sind die Voraussetzungen für die gewerbliche Vermietung von Ferienimmobilien in Deutschland?
Nicht alle Ferienimmobilien, die auf dem Markt sind, dürfen Sie zur gewerblichen Vermietung nutzen. Das Haus oder die Wohnung muss in einem Gebiet liegen, in dem eine gewerbliche Ferienvermietung zulässig ist.
Auch die Baugenehmigung kann hier eine entscheide Information liefern: Wurde der Bau der Immobilie als Ferienhaus oder Ferienwohnung zur gewerblichen Vermietung genehmigt, steht in der Regel einer derartigen Nutzung auch nichts im Wege.
Was kostet die Verwaltung einer gewerblichen Ferienimmobilie?
Die Verwaltungskosten einer Ferienimmobilie machen ungefähr 20 bis 30 Prozent der Mieteinnahme aus.
Wie finde ich potenzielle Gäste?
Über professionelle Vermietungsagenturen, Internetportale für Ferienimmobilien, Werbung am Objekt und über Empfehlungen zufriedener Feriengäste.
Wo lohnen sich aktuell Ferienimmobilien als Kapitalanlage in Deutschland?
Das hängt natürlich sehr vom Geldbeutel des Käufers ab. Die bekannten Top-Standorte, beispielsweise an der Nordsee, sind zwar sehr wertstabil, aber hier sind auch sehr hohe Einstiegspreise zu zahlen. In Deutschland empfehle ich in den aufstrebenden Feriengebieten der Ostseeregion, der Küstenlinie oder in anderen landschaftlich schönen Gebieten zu investieren. Voraussetzung ist, dass eine touristische Infrastruktur vorhanden ist und eine Vermietung an mindestens 120 bis 150 Tagen im Jahr erreicht werden kann.
Mit welchen Preisen müssen Käufer rechnen?
Der Preis einer Ferienimmobilie hängt natürlich sehr stark vom Standort, der Lage, der Ausstattung und der Bauqualität ab. Ältere Bestandsimmobilien sind ab etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu finden. Die Preise für Neubauimmobilien beginnen ungefähr bei 3.750 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter und steigen je nach Qualität und Lage im Durchschnitt bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter.
Im Vergleich zu den Immobilienpreisen auf der legendären Nordseeinsel Sylt beispielsweise, sind das geradezu Schnäppchen. Dort ist inzwischen kein Ferienhaus mehr unter einer Million Euro zu haben. An Top-Standorten wie Kampen muss man für derartige Domizile gerne auch mal sechs Millionen Euro aufwärts investieren. Und dennoch gelten Immobilien auf Sylt als sehr wertstabile Anlagen.
Worauf muss man beim Kauf im Ausland achten?
Der Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland kann sehr reizvoll sein. Man sollte allerdings wissen, dass der Erwerbsvorgang im Ausland anderen Regeln unterliegt als in Deutschland.
Die Rechtssicherheit, die der Immobilienerwerber in Deutschland genießt, die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages, unser Grundbuchwesen und unser Baurecht, ist im Ausland nicht immer vorhanden. Auch die Bauqualität in den südlichen Regionen Europas wird nicht immer unseren Vorstellungen gerecht. Ganz zu schweigen von den steuerlichen Fragen, die beim Immobilienerwerb und -besitz relevant werden.
Wenn sie im Ausland auf eigene Faust losziehen und keine fachliche Unterstützung von Experten erhalten, können Sie eine böse Überraschung erleben.
Die Erreichbarkeit des Feriendomizils ist ein weiterer wichtiger Faktor für die Auswahl des Standortes. Wie sind die Flugverbindungen, wie sieht es im Winter aus, wie kann ich die Immobilie vom Flughafen aus erreichen? Komme ich an mein Feriendomizil auch mit dem Auto oder der Bahn?
Die örtliche Infrastruktur sollte einer kritischen Überprüfung standhalten. Ich empfehle auch die Ferienregion in einer Zeit außerhalb der Saison zu bereisen. Häufig sind frische Besitzer von Ferienimmobilien überrascht, dass außerhalb der Saison viele Geschäfte, Bars und Restaurants nicht geöffnet haben und sich dadurch eine gewisse Tristesse breitmachen kann.
