Die Zeit für die Vorbereitung wird knapp: Bald gilt die neue Grundsteuer. Daher müssen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer ab Juli wichtige Daten an ihr Finanzamt schicken. Hier finden Sie alles Wesentliche, um die neue Steuer besser zu verstehen, sowie eine Übersicht der Daten, die die einzelnen Bundesländer einfordern.
Das Wichtigste in Kürze:
- Die Grundsteuerreform bringt viel Arbeit für Finanzämter und Kommunen, aber auch für Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien.
- Von Juli bis Oktober 2022 müssen die relevanten Daten erhoben und über das Online-Steuerportal Elster an die Finanzämter gesendet werden.
- Ab 2025 wird dann die neue Grundsteuer erhoben.
Viele Daten, harte Deadlines, hohe Strafen
Die Finanzämter und Gemeinden arbeiten bereits mit Hochdruck daran, die neue Grundsteuer vorzubereiten. Sie gilt zwar erst ab dem 1. Januar 2025. Aber sie müssen mithilfe der Angaben neue Grundsteuerbescheide für 24 Millionen Wohn- und 12 Millionen Gewerbeimmobilien erlassen.
Ab 2025 darf die alte Grundsteuer nicht mehr erhoben werden. Das Bundesverfassungsgericht hat die Frist gesetzt, weil die bisherigen Berechnungen auf Werten von 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland beruhen und dies zu ungerechter Besteuerung geführt hat.
Für die neue Berechnung der Steuersätze benötigen die Finanzämter zahlreiche Daten. Daher müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer sie ab Juli bis Ende Oktober über das Steuerportal „Elster“ einreichen. Ausnahmen auf Papier sind nur für ältere und hilfsbedürftige Menschen erlaubt, die nicht über die entsprechende Technik verfügen.
Mehr als eine Mahnung nach der Frist versenden die Finanzämter nicht. Danach drohen Geldstrafen bis zu 25.000 Euro sowie Verspätungszuschläge. Sind die Daten nach Fristablauf noch immer nicht eingegangen, nehmen die Finanzämter eine Schätzung vor. Die fällt in der Regel zu Ungunsten der Eigentümer aus.
Drei Berechnungsmodelle
Die Besitzerinnen und Besitzer von Immobilien müssen die Angaben für den Stichtag 1. Januar 2022 bereitstellen und eine sogenannte Feststellungserklärung einreichen. Dafür gelten je nach Bundesland andere Regeln und Daten, denn jedes Land konnte sein eigenes Berechnungsmodell für die Grundsteuer beschließen:
Bodenwertmodell
Am einfachsten haben es die Eigentümerinnen und Eigentümer in Baden-Württemberg. Dort entscheidet nur die Grundstücksfläche, kombiniert mit dem amtlich ermittelten Bodenrichtwert, über die Höhe der neuen Grundsteuer. Die Größe des Gebäudes darauf und sein Wert sind unerheblich. Folgende Daten müssen zusammengetragen werden:
- Grundbuchdaten,
- Art der Nutzung,
- Bodenrichtwert,
- Aktenzeichen des Einheitswertes und
- Grundstücksfläche
Flächenfaktormodell
Etwas arbeitsintensiver ist das Flächenfaktormodell in Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg. Dafür benötigen die Finanzämter:
- Grundbuchdaten,
- Art der Nutzung,
- Aktenzeichen des Einheitswertes,
- Wohnfläche und
- Grundstücksfläche
Bundesmodell
Den größten Aufwand verursacht die Berechnung in den anderen elf Bundesländern (Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Berlin, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Saarland und Mecklenburg-Vorpommern). Das vom Bund vorgeschlagene Modell, daher auch Bundesmodell genannt, soll die Werte der Grundstücke und Gebäude möglichst genau abbilden:
- Grundbuchdaten,
- Art der Nutzung,
- Bodenrichtwert,
- Aktenzeichen des Einheitswertes,
- Wohnfläche,
- Art der Immobilie,
- Anzahl der Wohnungen und ihre Größe,
- Anzahl Garagen und Stellplätze,
- mögliches Gebäudealter und
- Grundstücksfläche
Bei Fragen Grundbuchamt und „Boris“ konsultieren
Die wenigsten Menschen dürften schon über die benötigten Daten verfügen. Um sie zusammenzutragen, ist der Besuch des Grundbuchamts der jeweiligen Kommune hilfreich. Denn im Grundbuch finden sich unter anderem die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die „Registrierungsnummer“ des Anwesens.
Den im Bodenwert- und im Bundesmodell geforderten Bodenrichtwert (der für die Grundsteuer anzusetzende Preis für das Grundstück) liefert das Online-System „Boris“. Das ist auf den offiziellen Internetseiten der Bundesländer zu finden. Dort müssen die Immobilienbesitzerinnen oder -besitzer lediglich Ort und Straße eingeben. Dann erfahren sie – meist sogar kostenlos – die Quadratmeterpreise. Achtung: Die neuen Richtwerte für 2022 kommen erst in den nächsten Monaten.
Adlerauge auf bei der Berechnung der Wohnfläche
Die Größe der Wohnfläche findet sich meist in Bauplänen, Kaufvertrag oder Versicherungspolicen. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen lässt sie sich auch der Nebenkostenabrechnung oder dem Mietvertrag entnehmen.
Liegen keine offiziellen Flächenangaben vor, müssen die Wohnungen oder Häuser gemessen werden. Es gibt professionelle Vermesser, die das für einige hundert Euro erledigen. Übernehmen die Besitzerinnen oder Besitzer selbst diese Aufgabe, ist es wichtig, sich nach der Wohnflächenverordnung zu richten. Sie legt fest, welche Räume als Wohnfläche gelten.
Nicht mitgezählt werden müssen etwa Keller, Abstellräume oder die Waschküche. Räume mit Dachschrägen, niedrigen Deckenhöhen und ein Schwimmbad zählen halb, ein Balkon oder eine Terrasse ein Viertel.
Je größer, neuer oder unbebaut aber baureif – desto teurer
Bei dieser Berechnung ist es wichtig, sehr genau vorzugehen. Denn: Je größer die Wohnfläche, desto höher die Grundsteuer. Bei der Angabe des Baujahrs gilt übrigens der Erstbezug. Kernsanierungen müssen ebenfalls angegeben werden. Denn auch sie erhöhen den Wert – und damit die Grundsteuer.
Einige Bundesländer wie Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg haben noch eine Sonderregelung festgelegt, um die Bebauung von Grundstücken zu fördern: Ist das Grundstück unbebaut aber baureif, dürfen die Kommunen eine höhere Grundsteuer festlegen.
Es tut mir leid, ich komme bei der Feststellungserklärung zur Greundsteuer nicht weiter. Alle Aktenzeichen, um ein Benutzerkonto zu erstellen passen nicht. Ich finde,dass das alles für ältere Menschen nicht zu erfassen ist.
Hallo Klimkeit,
tut uns Leid, dass Sie an der Erstellung eines ELSTER-Benutzerkontos scheitern. Da möchten wir Sie gerne an den ELSTER-Support verweisen. Am besten klicken Sie dazu auf der ELSTER-Webseite ganz unten auf „Kontakt“. Dann öffnet sich idR ein Chat-Fenster. Dort können Sie Ihr Anliegen schildern und erhalten im Idealfall die benötigte Hilfestellung.
Viel Erfolg.
Hallo und Guten Tag,
Können Sie mir ein Formular zusenden ,für die Erklärung zur Festellung des Grundsteuerwerts .Bin 70 Jahre Alt und komme sonst nicht Klar.Habe aber auch noch keine aufforderung bekommen ,habe das nur aus der Verwandtschaft gehört das ich dazu verpflichtet bin.
Mit freundlichen Grüßen M.Scheidt
Können Sie mir bitte die Formular zusenden, bekomme das ausfüllen über Internet nicht ausgefüllt. Sonst zieht sich das weiter in die Länge. Vielen Dank
Sehr geehrte Damen und Herren
Ich habe bereits am 27,3.23. ein Fax an das FA Hilden gesendet,aber noch keine Antwort erhalten.
Mein Grundstück ist reines gartenland ohne jedes Gebäude. Es gibt weder Strom noch wasseranschluss.
Muss ich trotzdem das Formular ausfüllen, und wo bekomme ich das..