Neue Grundsteuer: Was Eigentümer jetzt wissen und tun müssen

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Grundsteuer

Die Zeit für die Vorbereitung wird knapp: Bald gilt die neue Grundsteuer. Daher müssen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer ab Juli wichtige Daten an ihr Finanzamt schicken. Hier finden Sie alles Wesentliche, um die neue Steuer besser zu verstehen, sowie eine Übersicht der Daten, die die einzelnen Bundesländer einfordern.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Grundsteuerreform bringt viel Arbeit für Finanzämter und Kommunen, aber auch für Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien.
  • Von Juli bis Oktober 2022 müssen die relevanten Daten erhoben und über das Online-Steuerportal Elster an die Finanzämter gesendet werden.
  • Ab 2025 wird dann die neue Grundsteuer erhoben.

Viele Daten, harte Deadlines, hohe Strafen

Die Finanzämter und Gemeinden arbeiten bereits mit Hochdruck daran, die neue Grundsteuer vorzubereiten. Sie gilt zwar erst ab dem 1. Januar 2025. Aber sie müssen mithilfe der Angaben neue Grundsteuerbescheide für 24 Millionen Wohn- und 12 Millionen Gewerbeimmobilien erlassen.

Ab 2025 darf die alte Grundsteuer nicht mehr erhoben werden. Das Bundesverfassungsgericht hat die Frist gesetzt, weil die bisherigen Berechnungen auf Werten von 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland beruhen und dies zu ungerechter Besteuerung geführt hat.

Für die neue Berechnung der Steuersätze benötigen die Finanzämter zahlreiche Daten. Daher müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer sie ab Juli bis Ende Oktober über das Steuerportal „Elster“ einreichen. Ausnahmen auf Papier sind nur für ältere und hilfsbedürftige Menschen erlaubt, die nicht über die entsprechende Technik verfügen.

Mehr als eine Mahnung nach der Frist versenden die Finanzämter nicht. Danach drohen Geldstrafen bis zu 25.000 Euro sowie Verspätungszuschläge. Sind die Daten nach Fristablauf noch immer nicht eingegangen, nehmen die Finanzämter eine Schätzung vor. Die fällt in der Regel zu Ungunsten der Eigentümer aus.

Drei Berechnungsmodelle

Die Besitzerinnen und Besitzer von Immobilien müssen die Angaben für den Stichtag 1. Januar 2022 bereitstellen und eine sogenannte Feststellungserklärung einreichen. Dafür gelten je nach Bundesland andere Regeln und Daten, denn jedes Land konnte sein eigenes Berechnungsmodell für die Grundsteuer beschließen:

Bodenwertmodell

Am einfachsten haben es die Eigentümerinnen und Eigentümer in Baden-Württemberg. Dort entscheidet nur die Grundstücksfläche, kombiniert mit dem amtlich ermittelten Bodenrichtwert, über die Höhe der neuen Grundsteuer. Die Größe des Gebäudes darauf und sein Wert sind unerheblich. Folgende Daten müssen zusammengetragen werden:

  • Grundbuchdaten,
  • Art der Nutzung,
  • Bodenrichtwert,
  • Aktenzeichen des Einheitswertes und
  • Grundstücksfläche

Flächenfaktormodell

Etwas arbeitsintensiver ist das Flächenfaktormodell in Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg. Dafür benötigen die Finanzämter:

  • Grundbuchdaten,
  • Art der Nutzung,
  • Aktenzeichen des Einheitswertes,
  • Wohnfläche und
  • Grundstücksfläche

Bundesmodell

Den größten Aufwand verursacht die Berechnung in den anderen elf Bundesländern (Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Berlin, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Saarland und Mecklenburg-Vorpommern). Das vom Bund vorgeschlagene Modell, daher auch Bundesmodell genannt, soll die Werte der Grundstücke und Gebäude möglichst genau abbilden:

  • Grundbuchdaten,
  • Art der Nutzung,
  • Bodenrichtwert,
  • Aktenzeichen des Einheitswertes,
  • Wohnfläche,
  • Art der Immobilie,
  • Anzahl der Wohnungen und ihre Größe,
  • Anzahl Garagen und Stellplätze,
  • mögliches Gebäudealter und
  • Grundstücksfläche

Bei Fragen Grundbuchamt und „Boris“ konsultieren

Die wenigsten Menschen dürften schon über die benötigten Daten verfügen. Um sie zusammenzutragen, ist der Besuch des Grundbuchamts der jeweiligen Kommune hilfreich. Denn im Grundbuch finden sich unter anderem die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die „Registrierungsnummer“ des Anwesens.

Den im Bodenwert- und im Bundesmodell geforderten Bodenrichtwert (der für die Grundsteuer anzusetzende Preis für das Grundstück) liefert das Online-System „Boris“. Das ist auf den offiziellen Internetseiten der Bundesländer zu finden. Dort müssen die Immobilienbesitzerinnen oder -besitzer lediglich Ort und Straße eingeben. Dann erfahren sie – meist sogar kostenlos – die Quadratmeterpreise. Achtung: Die neuen Richtwerte für 2022 kommen erst in den nächsten Monaten.

Adlerauge auf bei der Berechnung der Wohnfläche

Die Größe der Wohnfläche findet sich meist in Bauplänen, Kaufvertrag oder Versicherungspolicen. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen lässt sie sich auch der Nebenkostenabrechnung oder dem Mietvertrag entnehmen.

Liegen keine offiziellen Flächenangaben vor, müssen die Wohnungen oder Häuser gemessen werden. Es gibt professionelle Vermesser, die das für einige hundert Euro erledigen. Übernehmen die Besitzerinnen oder Besitzer selbst diese Aufgabe, ist es wichtig, sich nach der Wohnflächenverordnung zu richten. Sie legt fest, welche Räume als Wohnfläche gelten.

Nicht mitgezählt werden müssen etwa Keller, Abstellräume oder die Waschküche. Räume mit Dachschrägen, niedrigen Deckenhöhen und ein Schwimmbad zählen halb, ein Balkon oder eine Terrasse ein Viertel. 

Je größer, neuer oder unbebaut aber baureif – desto teurer

Bei dieser Berechnung ist es wichtig, sehr genau vorzugehen. Denn: Je größer die Wohnfläche, desto höher die Grundsteuer. Bei der Angabe des Baujahrs gilt übrigens der Erstbezug. Kernsanierungen müssen ebenfalls angegeben werden. Denn auch sie erhöhen den Wert – und damit die Grundsteuer.

Einige Bundesländer wie Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg haben noch eine Sonderregelung festgelegt, um die Bebauung von Grundstücken zu fördern: Ist das Grundstück unbebaut aber baureif, dürfen die Kommunen eine höhere Grundsteuer festlegen.

Die 11 wichtigsten Fragen und Antworten zur Grundsteuerreform

Die Idee hinter der Grundsteuer ist, dass durch Grundstücke Kosten für die Gemeinden entstehen – zum Beispiel durch Ausgaben für die Infrastruktur. Die Eigentümer werden durch die Steuer sollen an diesen Kosten beteiligt.

Die Grundsteuer besteuert Besitz und Bebauung von Grundstücken. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer fällt die Grundsteuer regelmäßig an. Bei der Berechnung der Grundsteuer sind die relevanten Werte von zahlreichen Faktoren abhängig: Unter anderem davon, ob sich die Immobilie in den neuen oder alten Bundesländern befindet, welches Finanzamt zuständig ist und welchen Steuerhebesatz die Gemeinde veranschlagt.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die bislang bestehende Form der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die Richter begründen ihr Urteil damit, dass die Werte völlig überaltert sind und damit gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung im Grundgesetz verstoßen. Außerdem urteilte das Gericht, dass bis Ende 2024 rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssen.

Ab 1. Januar 2025 muss die reformierte Grundsteuer angewandt werden. Ende 2019 hat man deshalb auf Bundesebene das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) verabschiedet. Die Umsetzung des Gesetzes liegt nun maßgeblich bei den Bundesländern und Kommunen.

Die Gesetzesänderung sieht vor, dass die Grundsteuer wertabhängig bleibt. Es gibt eine Klausel, die den Bundesländern erlaubt, eigene Regeln für die Berechnung der Grundsteuer aufzustellen. Insgesamt soll die Reform kostenneutral ausfallen und Grundbesitzerinnen sowie -besitzer sollen in Zukunft nicht höher besteuert werden.

Nach der Reform berechnet sich die Grundsteuer anhand des „Grundsteuerwerts“ wie bislang: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

Ein Hebesatz ist ein Faktor, den die Gemeinde festlegt und der dazu dient, die tatsächliche Höhe einer Steuerschuld zu bestimmen. Hebesätze werden auf die Realsteuern (Gewerbesteuer, Grundsteuer) angewandt und in Prozent ausgedrückt. Der Steuermessbetrag wird mit bindender Wirkung für die Gemeindevertretung durch die Finanzverwaltung ermittelt. Beträgt ein Hebesatz beispielsweise 350 Prozent, muss man den Steuermessbetrag mit 3,5 multiplizieren.

Den Wert ermittelt das zuständige Finanzamt auf Grundlage der Grundsteuererklärung, die Eigentümerinnen und Eigentümer abgeben müssen. Erster Stichtag für die Bewertung ist der 1.1.2022.

Das Grundsteuerreformgesetz sieht vor, dass zum 1.1.2022 eine Neubewertung der Grundstücke erfolgt. Dabei ändern sich die grundsätzlichen Positionen zur Berechnung der Steuer nicht. Dennoch müssen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer ab 2022 höhere Grundsteuern zahlen. Der Grund: Viele Gemeinden erhöhen die Hebesätze für die Grundsteuer. In vielen Kommunen steigt die Grundsteuer sogar zweistellig. 

In den Innenstadtlagen dürfte es ab 2025 noch einmal teurer werden. Denn hier sind die Immobilienpreise und die Mieten in den zurückliegenden Jahren stärker gestiegen als auf dem Land. Dort dürfte es dagegen preiswerter werden.

Ziel der Grundsteuerreform ist es, für Fairness zu sorgen sowie die bisherigen Bewertungsverfahren zu vereinfachen. Die Reform soll „aufkommensneutral“ bleiben. Das bedeutet, dass die jährlichen Steuereinnahmen, sprich die Steuerlast für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer, insgesamt nicht steigen werden. Wie sich das auswirkt, bleibt noch abzuwarten.

3 Kommentare

  1. Es tut mir leid, ich komme bei der Feststellungserklärung zur Greundsteuer nicht weiter. Alle Aktenzeichen, um ein Benutzerkonto zu erstellen passen nicht. Ich finde,dass das alles für ältere Menschen nicht zu erfassen ist.

    • Hallo Klimkeit,
      tut uns Leid, dass Sie an der Erstellung eines ELSTER-Benutzerkontos scheitern. Da möchten wir Sie gerne an den ELSTER-Support verweisen. Am besten klicken Sie dazu auf der ELSTER-Webseite ganz unten auf „Kontakt“. Dann öffnet sich idR ein Chat-Fenster. Dort können Sie Ihr Anliegen schildern und erhalten im Idealfall die benötigte Hilfestellung.
      Viel Erfolg.

  2. Hallo und Guten Tag,
    Können Sie mir ein Formular zusenden ,für die Erklärung zur Festellung des Grundsteuerwerts .Bin 70 Jahre Alt und komme sonst nicht Klar.Habe aber auch noch keine aufforderung bekommen ,habe das nur aus der Verwandtschaft gehört das ich dazu verpflichtet bin.

    Mit freundlichen Grüßen M.Scheidt

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