Miete und Eigenheim 2025: Das ändert sich rund um Ihre Immobilie

Zum 1. Januar 2025 ist die Grundsteuerreform in Kraft getreten. Sie verändert, wie Grundstücke berechnet und steuerlich bewertet werden. Bisher basierte die Grundsteuer auf sogenannten Einheitswerten, die Jahrzehnte alt waren. Diese Berechnungsgrundlagen berücksichtigten die Wertentwicklung der Immobilien und Grundstücke über die Jahre kaum, was zu einer ungleichen Steuerbelastung führte. 

Indem nun aktuelle Werte – darunter die Bodenrichtwerte und die durchschnittliche Nettokaltmiete – in die Berechnung einfließen, soll die Reform zu einer gerechteren Verteilung der Steuerlast beitragen. Sie richtet sich also nicht mehr nur nach der Größe, sondern auch nach dem Wert und der Lage des Grundstücks. Gerade in Ballungsgebieten mit hohen Bodenwerten könnte die Grundsteuer somit ab 2025 deutlich ansteigen. Diese Änderungen wirken sich auch auf die Nebenkostenabrechnungen für Mieter:innen aus, da die Grundsteuer auf diese umgelegt werden kann. Die endgültige Steuerhöhe hängt aber auch von den Hebesätzen der Kommunen ab. Diese können die Sätze anpassen, um die abrupte Mehrbelastung für die Bürger:innen zu minimieren. 

Einige Bundesländer, wie Bayern, haben sich für ein alternatives Berechnungsmodell entschieden, das weniger stark auf die aktuellen Marktwerte setzt, sondern mehr auf Größe und Nutzung des Grundstücks. Diese sogenannte Öffnungsklausel erlaubt es den Ländern, eigene Bewertungsmodelle zu verwenden und so individuelle Regelungen zur Grundsteuer zu schaffen.

Einige Bundesländer weiten die Solarpflicht aus, um den Ausbau erneuerbarer Energien zu beschleunigen und die CO₂-Bilanz des Gebäudesektors langfristig zu senken. In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Januar 2025 eine Solarpflicht erstmals auch für private Neubauten ab 50 Quadratmeter Dachfläche (nicht Wohnfläche). Damit müssen Photovoltaikanlagen bei entsprechenden neuen Bauprojekten künftig fest eingeplant werden. Ab 2026 wird die Pflicht in NRW sogar auf Altbauten ausgeweitet, sobald eine umfassende Dachsanierung ansteht. Die neuen Gebäude müssen mindestens 30 Prozent ihrer Dachfläche mit PV-Anlagen ausstatten, um die Vorgaben zu erfüllen.

Weitere Bundesländer, wie Bremen, schließen sich an: Hier tritt die Solarpflicht für Neubauten ab Juli 2025 in Kraft und betrifft damit sowohl private als auch gewerbliche Gebäude. Auch in anderen Bundesländern bestehen ähnliche Verpflichtungen, wobei die genauen Konditionen variieren. In Bayern soll es ab 2025 bei umfassenden Dachsanierungen von Wohngebäuden zwar keine Solarpflicht geben, aber die Bayerische Bauordnung sieht eine sogenannte „Soll-Vorschrift“ vor. Diese Formulierung bedeutet, dass es sich um eine gesetzliche Empfehlung handelt, jedoch keine verbindliche Verpflichtung besteht.

Die Solarpflicht entfällt meist, wenn eine Dachfläche ungeeignet ist, zum Beispiel zu verschattet oder baulich nur eingeschränkt nutzbar ist, oder wenn die Installation wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Auch denkmalgeschützte Gebäude fallen in der Regel unter die Ausnahmen. So vermeiden Bundesländer unnötige Belastungen für Eigentümer:innen.

Seit dem 1. Januar 2025 wurde das Wohngeld in Deutschland um durchschnittlich 15 Prozent erhöht, was rund 30 Euro mehr monatlich für Wohngeldempfänger:innen bedeutet. Diese Anpassung ist notwendig, um die Belastungen durch steigende Miet- und Energiekosten abzufedern und die reale Kaufkraft der Haushalte zu stabilisieren.

Besonders profitieren davon einkommensschwache Haushalte, Rentner:innen sowie Erwerbstätige mit niedrigen Einkommen. Die Bundesregierung sieht in dieser Erhöhung eine Fortsetzung der Entlastung, die mit der Wohngeld-Plus-Reform im Jahr 2023 begann. Das Ziel ist es, diesen Haushalten eine stabile Wohnsituation zu ermöglichen, ohne dass sie auf Bürgergeld oder Grundsicherung angewiesen sind.

Die neue Wohngemeinnützigkeit ist am 1. Januar 2025 gestartet. Diese Regelung, beschlossen im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2024, zielt darauf ab, gemeinnützige Wohnprojekte zu fördern und mehr langfristig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Sozial orientierte Körperschaften, wie Stiftungen, Vereine, kommunale Wohnungsunternehmen und sozialwirtschaftliche Organisationen, können von Steuererleichterungen profitieren – indem sie Wohnungen dauerhaft unter Marktpreisen an Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen vermieten.

Rund 60 Prozent der deutschen Haushalte – die die festgelegten Einkommensgrenzen erfüllen – können von der neuen Wohngemeinnützigkeit profitieren. Ziel ist es, Investitionen in den bezahlbaren Wohnraum langfristig abzusichern, da die begünstigten Wohnbauunternehmen Rücklagen für Sanierungen und Erweiterungen bilden dürfen. Mit dieser Wiedereinführung der Gemeinnützigkeit will die Bundesregierung eine stabile Säule für den Wohnungsmarkt schaffen, die über den klassischen sozialen Wohnungsbau hinausgeht und langfristig bezahlbare Mieten ermöglicht.

Seit dem Jahreswechsel gelten strengere Regelungen für Kamin- und Kachelöfen in Deutschland. Diese Vorschriften betreffen vor allem ältere Einzelraumfeuerungsanlagen wie Kamin- und Holzöfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden. Für diese Öfen treten neue Grenzwerte in Kraft: Sie dürfen nur noch maximal 0,15 Gramm Feinstaub und 4 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter Abgas ausstoßen. Falls diese Emissionsgrenzen überschritten werden, müssen die Anlagen entweder nachgerüstet oder stillgelegt werden. Die Regelungen zielen darauf ab, die Luftqualität zu verbessern und den Schadstoffausstoß in Innenstädten und dicht besiedelten Gebieten zu senken.

Die Nachrüstung kann durch Filter, entweder als aktive elektrostatische Feinstaubfilter oder als passive Filterkassetten, erfolgen. Letztere sind in der Anschaffung günstiger, müssen jedoch regelmäßig ausgetauscht werden. Falls eine Nachrüstung technisch nicht möglich ist, muss der Ofen bis zum 31. Dezember 2024 außer Betrieb genommen worden sein, andernfalls droht die Stilllegung durch den/die Schornsteinfeger:in bei der nächsten Feuerstättenschau. Es gibt jedoch Ausnahmen für bestimmte Ofenarten, etwa historische Kaminöfen, die weiterhin betrieben werden dürfen. 

Für neuere Öfen, die nach 2010 installiert wurden, gelten bereits die strengsten Grenzwerte der Bundes-Immissionsschutzverordnung (BImSchV): Sie müssen Emissionswerte von maximal 0,04 Gramm Feinstaub und 1,25 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter einhalten. 

Der CO₂-Preis wird in Deutschland erneut angehoben. Damit steigen die Kosten für Eigenheimbesitzer:innen mit Gas- oder Ölheizungen weiter, was viele vor die Entscheidung stellt, ihre Heizung langfristig auf erneuerbare Energiequellen umzustellen. Im Jahr 2024 lag der Preis bereits bei 45 Euro pro Tonne CO₂, nachdem er seit Einführung 2021 schrittweise angehoben wurde. Mit der Erhöhung auf 55 Euro im Jahr 2025 und der geplanten Einführung eines variablen Preiskorridors ab 2026, der durch die Versteigerung von CO₂-Zertifikaten bestimmt wird und zwischen 55 und 65 Euro liegt, wird der Anreiz zur Umstellung auf erneuerbare Heizmethoden noch verstärkt. 

Die zusätzlichen Einnahmen aus dieser Bepreisung fließen in den Klima- und Transformationsfonds, der Projekte zur Förderung erneuerbarer Energien und energieeffizienten Bauweisen unterstützt, darunter auch Förderprogramme für den Umstieg auf nachhaltigere Heizungen wie Wärmepumpen und Solarthermieanlagen.

Die Beiträge für Gebäudeversicherungen steigen erneut an. Hauptgründe sind die zunehmenden Klima- und Wetterextreme, die das Risiko und die Kosten für Naturgefahrenschäden spürbar erhöhen. Besonders Versicherungstarife, die Elementarschäden wie Überschwemmungen, Starkregen und Erdrutsche umfassen, werden teurer. So lag die durchschnittliche Prämiensteigerung 2024 bereits bei etwa 7,5 Prozent, und auch 2025 wird ein Anstieg erwartet.

Die Anpassung umfasst auch die Versicherungsbedingungen: Manche Versicherer bieten eine freiwillige Elementarversicherung an, da etwa die Hälfte der Gebäude in Deutschland nicht ausreichend gegen Klimaschäden versichert ist. Für Eigentümer:innen bedeutet dies höhere Prämien, aber auch umfassenderen Schutz.

Ab 2025 müssen Stromanbieter in Deutschland Verbraucher:innen, die bereits einen Smart Meter besitzen, Stromtarife mit flexiblen Preisen anbieten – sogenannte dynamische Stromtarife. Diese bieten die Möglichkeit, Stromkosten durch flexibles Verbrauchsverhalten zu beeinflussen. Statt eines festen Strompreises richtet sich der Preis nach den Echtzeit-Marktbedingungen an der Strombörse: Der Preis sinkt zum Beispiel bei einem Überangebot an erneuerbaren Energien, wie an sonnigen oder windreichen Tagen, und steigt, wenn das Angebot knapp wird, etwa an kälteren, windstillen Wintertagen.

Um von diesen dynamischen Tarifen zu profitieren, sind sogenannte Smart Meter notwendig. Diese digitalen Stromzähler erfassen den Verbrauch und leiten die Daten an den Anbieter weiter, der diese wiederum für eine genaue Abrechnung nutzt. Damit erhalten Nutzer:innen eine detaillierte Übersicht über die tageszeitabhängigen Strompreise und können ihre Nutzung auf kostengünstige Zeiten verlagern. Der flächendeckende Einbau von Smart Metern ist ein schrittweiser Prozess, der bis 2032 abgeschlossen sein soll. Haushalte mit hohen Stromverbrauchern wie Wärmepumpen, E-Autos oder Nachtspeicherheizungen profitieren besonders, wenn sie ihre Geräte in den günstigeren Zeitfenstern laufen lassen.

2025 steigt der Grundfreibetrag bei der Einkommensteuer von 11.604 Euro auf 12.096 Euro. Dies bedeutet, dass Einkommen bis zu dieser Grenze steuerfrei bleiben. Die Anpassung entlastet insbesondere Personen mit niedrigen und mittleren Einkommen und soll helfen, die gestiegene Inflation auszugleichen. 

Auch für Immobilienbesitzer:innen ist diese Änderung relevant, da Mieteinnahmen in das zu versteuernde Einkommen einfließen. Der höhere Freibetrag senkt die Steuerlast auf das Gesamteinkommen.