Sie erben ein Haus – klingt zunächst nach einer guten Nachricht. Ist es möglicherweise aber nicht. Bevor Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen, sollten Sie einige Fragen klären.
Erben übernehmen alle Rechte und Pflichten des Erblassers. Sie müssen daher auch für seine Schulden geradestehen. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen. Die Frist ist mit sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls kurz, daher sollten Erben zügig aktiv werden und den Nachlass gründlich sichten: Was gehört außer der Immobilie noch zum Vermögen, hatte der Erblasser Schulden? Wichtig sind auch Informationen über das geerbte Haus. Erben sollten auf keinen Fall voreilig einen Erbschein beantragen, denn damit gilt ein Erbe als angenommen.
Erkundigung beim Nachlassgericht einholen
Wenn im Falle des Todes eines Familienangehörigen nicht klar ist, ob und an wen dessen Haus vererbt werden soll, können sich die Hinterbliebenen beim Nachlassgericht (Hier geht’s zum Nachlassgericht Kiel) erkundigen, ob ein Erbvertrag oder ein Testament des Verstorbenen dort hinterlegt ist, das den Nachlass regelt. Das Nachlassgericht ist das Gericht, das die Testamentseröffnung übernimmt und dafür auch einen Termin festlegt. Das Nachlassgericht befindet sich in demjenigen Amtsgericht, in dessen Zuständigkeitsbezirk der Verstorbene zuletzt ansässig war.
Erbengemeinschaft oder Alleinerbe?
Ein Haus erben kann man grundsätzlich als Alleinerbe oder auch zusammen mit anderen Erben im Rahmen einer Erbengemeinschaft. In der Regel leicht zu bestimmen ist das Recht auf den Nachlass, wenn nur ein Erbe für das Haus eingesetzt wurde. Wird das Haus aber auf mehrere Personen oder Familienangehörige aufgeteilt, muss man genau klären, wem welcher Anteil am Haus zusteht. Die Verwaltung des Hauses kann nach Paragraf 2038 BGB im Fall einer Erbengemeinschaft jedenfalls nur gemeinschaftlich erfolgen.
Da es grundsätzlich nie ganz einfach ist, ein Haus in bestimmte Wertanteile aufzuteilen, die dann in der vom Testament vorgeschriebenen Weise den einzelnen Erben zugeschrieben werden, entschließen sich viele Erbengemeinschaften dazu, das geerbte Haus zu verkaufen. Der Erlös wird dann gemäß Testament aufgeteilt. Denkbar wäre auch, dass ein Mitglied der Erbengemeinschaft das Haus übernimmt und im Rahmen eines Erbauseinandersetzungsvertrags die Miterben auszahlt.
Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Für die Entscheidung, ob man das Erbe annimmt oder ausschlägt, ist es ratsam, die Immobilie genau unter die Lupe zu nehmen. Ist das Haus zum Beispiel mit hohen Schulden belastet, entsteht aus anfänglicher Freude schnell Ärger. Den Schulden verweigern kann sich der Erbe grundsätzlich nicht. Nach nach Paragraf 1922 Absatz 1 BGB wird nicht nur der Wertgegenstand, sondern auch die damit verbundenen Schuldlasten vererbt. Einen Einblick in eventuell noch nicht abgezahlte Kredite und Hypotheken kann der Erbe im Grundbuch des Hauses einsehen. Entschließt er sich, das Erbe auszuschlagen, muss er eine entsprechende Nachricht an das Nachlassgericht verfassen. Diese muss dort spätestens sechs Wochen nach dem Bekanntwerden einer Erbschaft eingereicht sein.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
Die Höhe der Erbschaftsteuer berechnet sich anhand von zwei Faktoren: Das Verwandtschaftsverhältnis des Erben zum Erblasser ist hier einerseits maßgebend und andererseits die Höhe des Werts des Vermögengegenstands. Steuersenkend wirken sich verschiedene Freibeträge für Erb- und Schenkungsfälle aus. Grundsätzlich aber ist immer im Fall einer Erbschaft von Vermögensgegenständen die Erbschaftsteuer abzuführen. Tritt der Erbfall ein, so ist eine Person dazu verpflichtet, das Finanzamt spätestens zwei Monate nach dem Eintritt der Erbschaft darüber zu unterrichten.
Erben und dann? Bewohnen, vermieten, Haus verkaufen?
Ist der Erbe festgestellt und dieser als neuer Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen, stellt sich für den neuen Hausherren die Frage, ob er das Haus selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen möchte. Eine Pauschalantwort gibt es hier nur eingeschränkt.
Haus erben und selbst bewohnen
Möchte man das geerbte Haus selbst nutzen, ist es wichtig, sich vorher einen umfassenden Überblick über den Gesamtzustand der Immobilie zu verschaffen. Ist das Haus baufällig, stehen größere Reparaturen und Sanierungen an oder sind hohe Investitionen nötig? Hier gilt es sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob man die finanziellen Aufwendungen stemmen kann.
Haus erben und vermieten
Möchte ein Erbe das Haus anschließend vermieten, ist ebenso eine Aufstellung der möglichen Instandhaltungskosten und der Mieteinnahmen erforderlich. Rechnet sich eine Vermietung angesichts anstehender Sanierungsarbeiten? Wie hoch fallen die Kosten für Reparaturen am Haus aus? Eine Vermietung ist in der Regel weniger für Ein-, dafür aber für Mehrfamilienhäuser rentabel, da hier Mieteinnahmen durch mehrere Mieter und Mietparteien gerechnet werden kann.
Haus erben und anschließend verkaufen
Das geerbte Haus zu verkaufen ist immer dann eine Überlegung wert, wenn es sich wirtschaftlich nicht lohnt, es selbst zu bewohnen oder es zu vermieten. Der Verkauf ist dann ratsam, wenn eine Erbengemeinschaft als Erbe eingesetzt wurde und sich die Aufteilung der Immobilie auf die einzelnen Personen schwierig ist.
