Eigenheim und Miete 2026: Neue Rechte, neue Plichten, neue Chancen

Für 2026 kündigt sich eine spürbare Veränderung bei der Gebäudeförderung an: Betroffen sind vor allem größere energetische Sanierungen. Also Projekte, die Wohn- und Nichtwohngebäude umfassend modernisieren und auf ein Effizienzhaus-Niveau heben sollen. Genau diese Vorhaben geraten unter Druck, weil der Etat der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) deutlich gekürzt werden soll. Der Finanzrahmen soll ab 2026 von rund 15,3 Milliarden Euro auf etwa 12 bis 12,6 Milliarden Euro sinken.

Dieses Minus trifft insbesondere Komplettsanierungen (etwa Projekte mit Dämmung, Fenstern oder neuer Anlagentechnik), bei denen Eigentümer:innen auf hohe Zuschüsse angewiesen sind. Dadurch steigt das Risiko, dass Programme zeitweise stoppen, Budgets schneller ausgeschöpft sind oder Anträge längere Wartezeiten haben. 

Der Heizungstausch über die Förderbank KfW hingegen wird nach aktuellem Stand stabil gefördert. Wer also 2026 eine klimafreundliche Heizung einbauen will, kann weiterhin auf Zuschüsse zählen.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – oft als Heizungsgesetz bezeichnet – bleibt 2026 unverändert, entfaltet aber durch die Wärmeplanungen praktische Wirkung. Hintergrund ist die verpflichtende kommunale Wärmeplanung: Großstädte müssen sie bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis 30. Juni 2028. Viele Eigentümer:innen müssen 2026 damit erstmals beim Austausch einer kaputten oder veralteten Heizung gezielt prüfen, welche erneuerbare Technologie (Wärmepumpen, Biomasse, Solarthermie oder Hybridlösung) in ihrer Kommune künftig zulässig ist.

Bestandsgebäude bleiben weiterhin durch Übergangsfristen geschützt: Funktionierende Öl-, Gas- und Kohleheizungen dürfen weiterlaufen. Selbst irreparable Anlagen dürfen noch durch neue fossile Heizungen ersetzt werden. Allerdings nur unter der Bedingung, dass diese ab 2029 schrittweise steigende Anteile erneuerbarer Energien nutzen können. Die Pflicht zum Austausch alter Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre bleibt bestehen, mit Ausnahmen für langjährige Selbstnutzer:innen.

Generell gilt: Funktionierende Heizungen können weiter betrieben werden. Das bezieht sich auch auf Heizungen, die kaputt gehen, aber repariert werden können. Falls eine Gas- oder Ölheizung komplett ausgetauscht werden muss, gibt es mehrjährige Übergangsfristen. Während derer dürfen weiterhin neue Öl- oder Gasheizungen eingebaut werden. Ab 2029 müssen diese jedoch einen wachsenden Anteil an erneuerbaren Energien, wie Biogas oder Wasserstoff, nutzen. 

Heizkessel (Konstanttemperaturkessel), die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Hier gibt es nur wenige Ausnahmen:

• Zum einen, wenn die Eigentümer:innen mindestens seit dem 1. Februar 2002 in ihrem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen;
• zum anderen, wenn der Kessel noch voll funktionsfähig ist.

Seit der Neuordnung der Bundesförderung für effiziente Gebäude wird der Heizungstausch über Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und ergänzende Kredite der KfW gefördert: Der Grundfördersatz beträgt weiterhin 30 Prozent. Mit dem Einkommensbonus (+30 Prozent) für Haushalte mit niedrigem Einkommen und dem Klimageschwindigkeitsbonus (+20 Prozent) für besonders effiziente Heizungen sind insgesamt bis zu 70 Prozent staatlicher Förderungen möglich. Im Jahr 2026 laufen die Programme als Dauerförderung weiter. Entscheidend ist, dass der Antrag vor Vergabe des Auftrags an das Handwerksunternehmen gestellt wird und ein Energieeffizienz-Experte eingebunden ist.

Neu ist, dass Heizungsbetriebe bei der Antragstellung häufig digital eingebunden werden und Nachweise direkt ins KfW‑ beziehungsweise BAFA‑Portal hochladen.

Doch die klimafreundlichste Heizung nutzt nicht viel, wenn die Wärmedämmung nicht ausreicht. Deshalb ist eine energetische Sanierung in Bestandsbauten besonders wichtig. Viel Energie lässt sich gerade durch eine optimale Wärmedämmung sparen: bei den Außenwänden etwa 25 Prozent, beim Dach rund 15 Prozent und noch einmal 15 Prozent durch den Austausch alter Fenster oder Haustüren. 

Für Sanierungen gibt es Zuschüsse über die BEG‑Einzelmaßnahmen. Meist mit Fördersätzen um 15 Prozent, die durch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) um weitere 5 Prozentpunkte erhöht werden können. Die förderfähigen Kosten liegen, je nach Programm, bei bis zu 60.000 Euro pro Wohneinheit, sodass sich fünfstellige Zuschussbeträge erreichen lassen. Energieberatungen sind wieder förderfähig, sofern sie mit einem Sanierungsfahrplan oder konkreten Maßnahmen verknüpft werden; die genauen Konditionen richten sich nach dem Bundeshaushalt 2026. 

Der Staat unterstützt weiterhin vor allem nachhaltige Immobilienprojekte; die Programme für klimafreundlichen Neubau wurden fortgeschrieben und teils budgetiert. Dabei ist die Energiebilanz des Hauses der Maßstab: 

Je besser die Energieeffizienz ist, desto höher fällt die Förderung aus. Für den Erwerb von entsprechendem Wohneigentum gibt es zinsverbilligte Kredite von der KfW. Privatpersonen, die klimafreundliche Immobilien kaufen möchten, können über ihre Hausbank die Anträge bei der Förderbank stellen.

Neu ist, dass die Förderung nur dann möglich ist, wenn der Neubau definierte KfW-Standards wie den EH-40-Standard erfüllt und die Nachhaltigkeitskriterien eingehalten werden. Zusätzlich gewinnt 2026 die überarbeitete Gebäuderichtlinie der Europäischen Union (EU) an Bedeutung: Neubauten müssen perspektivisch nahezu emissionsfrei sein. Das bringt künftig strengere Anforderungen an Dämmung, Haustechnik und den Einsatz erneuerbarer Energien mit sich.

Mit der neuen Version des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) könnten auf einige Hausbesitzer:innen Sanierungsarbeiten zukommen. Seit 2024 gelten neue Regeln, darunter die Überprüfung durch routinemäßige Kontrollen. 

Diese Wartungs- und Kontrollpflichten könnten 2026 stärker in den Fokus rücken, weil viele Städte ihre Wärmeplanung vorlegen müssen und damit GEG-Vorgaben für mehr Haushalte praktisch relevant werden. Rechtzeitige Optimierungsmaßnahmen – etwa die Isolierung von Heiz-, Lüftungs- und Klimaanlagen – sind nicht nur angeraten, sondern verpflichtend. Wer gegen Vorschriften verstößt, kann mit Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro belangt werden.

Beim Eigentümerwechsel von Ein- oder Zweifamilienhäusern ergeben sich oft Verpflichtungen zur energetischen Sanierung für die neuen Eigentümer:innen. Das kann zu einer Nachrüstung oder auch einem Austausch führen. 

• Innerhalb von 2 Jahren müssen Immobilienbesitzer:innen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen, unabhängig davon, ob das Haus vererbt oder gekauft wurde. Die Sanierungspflichten betreffen insbesondere Heizungen und Gebäudehüllen. Innerhalb von zwei Jahren müssen etwa auch oberste Geschossdecken und warmwasserführenden Rohre gedämmt werden. 
• Langjährige Hausbesitzer:innen und Eigentümer:innen einer denkmalgeschützten Immobilie sind derzeit von vielen dieser Verpflichtungen ausgenommen.
• Bei Eigentumswohnungen gelten diese Pflichten nur dann, wenn die betroffenen Bauteile oder Heizungsanlagen zum Sondereigentum gehören – etwa bei Gasetagenheizungen. Handelt es sich dagegen um gemeinschaftliches Eigentum wie die zentrale Heizungsanlage oder die Gebäudehülle, liegt die Verantwortung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Anforderungen und Wünsche an den Wohnbereich variieren je nach Lebensphase. Möglicherweise ist geplant, das Eigentum zu modernisieren, um die Wohnqualität zu steigern. Im Alter entsteht oft der Wunsch, Barrieren im Haushalt zu reduzieren, um weiterhin frei und selbstbestimmt zu leben. Hierfür sind zinsgünstige Darlehen (ab rund 3 Prozent) bis zu 50.000 Euro über die KfW möglich. Wobei der Zinssatz je nach Marktlage festgelegt wird und derzeit typischerweise zwischen etwa 2,3 und 3,3 Prozent liegt.

Jedoch steht die KfW-Förderung „Altersgerecht Umbauen“ auch 2026 unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel, einen Rechtsanspruch hierauf gibt es nicht. Ob überdies nun auch wieder Zuschüsse zur Barrierereduzierung verfügbar sind, hängt von den Budgetentscheidungen des Bundes ab. Zuschüsse werden nur ausgezahlt, wenn neue Haushaltsmittel bereitgestellt werden. 

Die Temperaturen in Europa sind laut dem EU-Programm Copernicus in den vergangenen 30 Jahren mehr als doppelt so schnell gestiegen wie im globalen Durchschnitt. Europa erwärmt sich von allen Kontinenten am stärksten. Das Klima wandelt sich: Extreme Wetterereignisse wie schwere Stürme, Hitzewellen, Waldbrände und Regenfälle, die Fluten verursachen, nehmen zu. Das Hochwasser im Ahrtal verursachte 2023 einen versicherten Schaden von 8 Milliarden Euro. Das ist laut Gesamtverband der Versicherer (GDV) viermal mehr als der bisherige Rekordschaden in Deutschland durch Hochwasser.

In Deutschland sind nur 57 Prozent der Gebäude gegen Naturgefahren wie Hochwasser versichert, und die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind erheblich. Viele Eigentümer:innen unterschätzen die Gefahr von starken Regenfällen oder haben unzureichenden Schutz in ihren Wohngebäudeversicherungen, die oft nur Sturm oder Hagel abdecken. Umfassender Schutz erfordert die Naturgefahrenversicherung, einschließlich Elementarschadenversicherung. Die Beiträge dafür werden steigen.

Eigenheimbesitzer:innen und Mieter:innen sollten für 2026 mit steigenden Prämien in der Wohngebäudeversicherung (bis zu 13,6 Prozent durch Baupreisindex-Anpassung) und Elementarschadenversicherung (mindestens 10 Prozent in risikoreichen Regionen) rechnen. Der Grund: Naturkatastrophen wie Hochwasser nehmen zu, während ältere Verträge oft günstiger und deckungsstärker bleiben. Policen vorab prüfen lohnt sich. 

Zum 1. Januar 2025 steigt der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer auf 12.096 Euro für Alleinstehende und auf 24.192 Euro für Verheiratete. Immobilienbesitzer:innen sollten beachten, dass Mieteinnahmen als steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zum zu versteuernden Gesamteinkommen zählen und diesen Freibetrag mindern. Nach Abzug etwaiger Werbungskosten wird der verbleibende Gewinn besteuert. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen nicht zu den Steuerfreibeträgen „gehören“, sondern bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens berücksichtigt werden.

2026 ist mit einer weiteren leichten Anpassung für das laufende Jahr zur Abmilderung der „kalten Progression“ zu rechnen, voraussichtlich 12.348 Euro bzw. 24.696 Euro. Die endgültigen Werte stehen mit dem Jahressteuergesetz 2026 fest. Die „kalte Progression“ beschreibt den Effekt, dass bei Gehaltserhöhungen durch Inflation der Steuersatz im progressiven Tarif steigt, obwohl die reale Kaufkraft gleich bleibt oder sinkt.

Für 2026 gibt es keine bundesweite Solarpflicht. Aber mehrere Bundesländer erweitern bestehende Regelungen oder führen neue ein, insbesondere für Neubauten, Dachsanierungen und öffentliche Gebäude. Hamburg und Schleswig-Holstein prüfen Erweiterungen auf private Bestandsgebäude. Das zwingt Eigentümer:innen zu Investitionen, Förderungen über KfW mildern Kosten. Insgesamt gilt die Pflicht nun in acht Bundesländern für ausgewählte Fälle. Hier erfahren Sie, in welchen Bundesländern die Solarpflicht (Stand 2025) gilt und in welchen noch nicht. 

Mietspiegel dienen Vermieter:innen dazu, angemessene Mieten zu bestimmen und zukünftige Mieterhöhungen zu rechtfertigen. Qualifizierte Mietspiegel sind seit dem 1. Januar 2024 Pflicht und werden alle zwei Jahre fortgeschrieben.

2026 liegen in vielen Städten aktualisierte Daten vor. Sie bieten mehr Transparenz und erhöhen die Rechtssicherheit. 

Es wird nicht billiger: Auch 2026 bleibt Wohnen teuer. Energiepreise, Netzentgelte und CO₂‑Kosten liegen deutlich über dem Vorkrisenniveau, auch wenn sich einzelne Komponenten stabilisiert haben. Gleichzeitig dürften die Mieten weiter steigen, da die Neubauoffensive der Bundesregierung stagniert, während die Bevölkerungszahl zunimmt.

Das ab 2024 geltende Gebäudeenergiegesetz ermöglicht Vermieter:innen, Kosten für Heizungstausch und Sanierung auf Mieter:innen umzulegen. Das gilt insbesondere, wenn sie öffentliche Fördermittel nutzen. Die Modernisierungsumlage liegt im Regelfall bei maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr. Gleichzeitig gelten Kappungsgrenzen pro Quadratmeter, um übermäßige Belastungen der Mieter:innen zu verhindern. 

Ab 2026 müssen Vermieter:innen staatliche Förderungen bei Modernisierungsmaßnahmen offenlegen und diese bei der Berechnung der Umlage abziehen. Dadurch wird die Umlage für Mieter:innen günstiger und die Abrechnung fairer und nachvollziehbarer.

Die Mietpreisbremse wird in rund 20 angespannten Wohnungsmärkten bis 2029 verlängert, die von den Bundesländern per Verordnung festgelegt werden. Vermieter:innen dürfen bei Neuvermietung maximal 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Das schützt Mieter:innen vor überhöhten Einstiegsmieten: Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Stellen Betroffene eine zu hohe Miete fest und rügen diese, können sie (rückwirkend ab Beanstandung) eine Senkung sowie Rückzahlungen der überhöhten Beträge verlangen.